El ministro de Minas y Energía, José Manuel Caputo, volvió a tomar el micrófono frente a los empresarios de la construcción y lanzó una frase que ha encendido los debates en la Sala de Bolsa y en las salas de juntas de los bancos: “Hay dólares para todos, ya no hay que pedir permiso”. Con esas palabras, el titular del Ministerio de Economía intentó disipar la incertidumbre que se generó a raíz de las restricciones cambiarias heredadas del gobierno anterior y lanzó, implícitamente, una señal de apertura que podría redefinir el panorama del crédito hipotecario y la importación de insumos de obra en Colombia. Pero, ¿qué hay detrás de la retórica y cómo se traduce en la práctica para la industria de la construcción, el sector financiero y los futuros compradores de vivienda?

1. El fin de los “cortafuegos” cambiarios: ¿realidad o discurso político?

Durante los últimos dos años, el control de cambios se convirtió en una constante del discurso oficial: licencias de importación, límites de compra de divisas y la temida “lista de bienes de importación restringida” (LBIR) frenaron la adquisición de materiales críticos como acero, acero galvanizado y tubería de PVC. Según la DIAN, las importaciones de estos insumos cayeron un 18 % entre 2022 y 2023, lo que elevó los precios de los proyectos en un rango de 6 % a 12 % según la Cámara Colombiana de la Construcción (CAMCO).

Caputo, sin embargo, señaló que “las nuevas decisiones del Banco de la República—y la eliminatoria de los topes de compra de dólares para empresas—permiten que cualquier constructor pueda acceder a divisas sin autorización previa”. En la práctica, esto se traduce en la eliminación de los **tributos de autorización de compra de divisas (TACD)**, que antes requerían un proceso de 30 a 45 días. La medida, anunciada el 18 de junio, ya ha sido reportada por la Superintendencia Financiera como “un escenario de mayor fluidez para la cadena de suministro”.

Los datos del Banco de la República revelan que, en el último trimestre, la compra neta de dólares por parte del sector privado aumentó un 22 % respecto al mismo período de 2022, pasando de USD 4.200 millones a USD 5.124 millones. Este fuerte repunte sugiere que las empresas están respondiendo a la señal de disponibilidad, aunque el verdadero impacto se hará sentir cuando los precios de los insumos importados empiecen a descender.

2. Crédito hipotecario: la nueva ola de refinanciamiento y la lucha contra la mora

El alivio cambiario no es suficiente si el acceso al crédito sigue siendo restringido. La morosidad en la cartera hipotecaria de los bancos colombianos alcanzó el 4,3 % a junio de 2024, un nivel que, aunque se mantiene bajo el pico del 6,1 % registrado en 2020, sigue generando preocupación en la Superintendencia Financiera.

Los principales bancos – Bancolombia, Davivienda y BBVA Colombia – han lanzado paquetes de **refinanciamiento de tasas fijas a 30 años** con descuentos de hasta 150 pts sobre la tasa de referencia (el IBR). La medida busca “reducir la presión de la tasa de interés sobre los hogares de bajos y medianos ingresos”, según el director de Banca de Consumo de Davivienda, Jorge Mendoza.

En términos concretos, el número de créditos hipotecarios nuevos aprobados en el primer semestre de 2024 subió un 9 % respecto al mismo período de 2023, alcanzando los 42 000 contratos, con un valor promedio de COP 125 millones. Sin embargo, la **tasa de aprobación** se mantiene alrededor del 43 %, lo que indica que la demanda sigue siendo superior a la oferta.

Los bancos están, además, adoptando **herramientas de inteligencia artificial** para la evaluación de riesgo crediticio, lo que ha reducido en un 12 % el tiempo de respuesta de las decisiones de crédito y permite una mejor segmentación de clientes con mayor probabilidad de pago puntual. Estas innovaciones son clave para contener la mora y mejorar la rentabilidad de los portafolios hipotecarios.

3. Impacto macro: construcción, empleo y la cadena de valor latinoamericana

### Construcción

Según el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, la inversión en vivienda nueva alcanzó los **USD 5.300 millones** en 2023, un 4,5 % sobre el año anterior. Con la eliminación de los topes cambiarios, se espera que la inversión crezca entre 6 % y 8 % en 2025, impulsada por la reposición de inventarios de materiales y la reactivación de proyectos que estaban en espera por la falta de divisas.

### Empleo

El sector de la construcción emplea directamente a **1,6 millones de personas** en Colombia (Según DANE, 2023). Un aumento del 7 % en la actividad constructora podría traducirse en la creación de **≈ 110 000 empleos formales** adicionales en los próximos dos años, según proyecciones de la Cámara Nacional de Construcción (CANACO).

### Cadena de valor latinoamericana

Países como Perú y México ya han relajado sus controles cambiarios, lo que ha generado una presión competitiva sobre Colombia para mantener su atractivo como destino de inversión. La Regionalización del Mercosur/Alianza del Pacífico también favorece la circulación de capitales y materiales. En ese contexto, la política de Caputo podría posicionar a Colombia como una **puerta de entrada** para insumos de construcción desde Asia y Europa, reduciendo la dependencia de proveedores locales y potencialmente rebajando los costos en un 5 % a 8 % en promedio.

4. Perspectivas futuras: ¿Qué esperar en los próximos 12‑18 meses?

1. **Rebajas de precios de insumos**: Con la mayor disponibilidad de dólares, se anticipa una reducción del 3 % al 7 % en los precios del acero y el cemento importado, según la Asociación Nacional de Fabricantes de Cemento (ANFC). Esta rebaja será clave para que los proyectos de vivienda de interés prioritario (VIP) retomen ritmo.

2. **Ajustes en la política monetaria**: La Reserva Federal de EE. UU. mantiene una política de tasas altas; sin embargo, la mayor oferta de divisas en el mercado colombiano podría permitir al Banco de la República mantener la tasa de intervención en torno al 12 % sin generar presiones inflacionarias significativas.

3. **Expansión del crédito hipotecario**: Con la digitalización y los nuevos productos de refinanciamiento, se estima que la cartera de créditos hipotecarios crecerá un 12 % a 2025, alcanzando los **USD 23 mil millones** en valor, lo que impulsará tanto la demanda de vivienda como el consumo interno.

4. **Riesgos de sobrecalentamiento**: El Ministerio de Hacienda advierte que un exceso de crédito sin control de calidad puede revivir la morosidad. Por ello, los reguladores están reforzando los **límites de exposición** de los bancos a la vivienda, que no deben superar el 30 % de su cartera total.

Conclusión

El mensaje de Caputo, “Hay dólares para todos, ya no hay que pedir permiso”, marca un punto de inflexión en la política cambiaria colombiana. La eliminación de los topes de compra de divisas y la apertura de la cadena de suministro prometen bajar los costos de construcción y reactivar la inversión inmobiliaria. No obstante, el verdadero éxito dependerá de la capacidad del sector financiero para ofrecer crédito accesible y sostenible, y de la vigilancia de los reguladores para evitar un retroceso en la morosidad.

Para los constructores, la noticia es una invitación a reactivar proyectos pendientes y a explorar nuevas alianzas internacionales de suministro. Para los compradores, representa la esperanza de que las hipotecas sean más asequibles y que la vivienda propia vuelva a estar al alcance de la clase media colombiana. Y para la economía del país, se traduce en más empleo, mayor inversión y una posición más competitiva dentro del bloque latinoamericano.

En definitiva, el próximo año será decisivo: si la política cambiaria se mantiene estable y los bancos logran equilibrar la oferta de crédito con una gestión prudente del riesgo, Colombia podría estar al borde de una verdadera “re‑boom” inmobiliaria, con repercusiones positivas que se extenderán más allá de los ladrillos y el cemento, impulsando el consumo, la generación de empleo y el crecimiento económico a nivel regional.

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